Іпотечні механізми: потреби та вади

Іпотечне кредитування — ефективний і поширений у світовій практиці механізм залучення капіталу під заставу нерухомого майна. У розвинених країнах іпотечні зобов’язання, що обертаються у вигляді цінних паперів на вторинному ринку, становлять 20–60% ВВП. Розвиненість іпотечних механізмів сприяє здешевленню позик і розвитку фондового та страхового ринку завдяки появі нових фінансових інструментів і суб’єктів фінансового ринку — іпотечно-заощаджувальних установ. Світовий досвід свідчить, що в якості забезпечення під час кредитування переважно використовують нерухомість, земельні ділянки, цінні папери та депозитні кошти.

В Україні іпотечне кредитування малорозвинуте, і його використовують лише банки. На нашу думку, розвиткові іпотечного кредитування перешкоджають такі обставини:

• відсутність єдиного реєстру нерухомого майна України (існують розрізнені бази даних Бюро технічної інвентаризації, Земельно-кадастрових бюро та Міністерства юстиції) та єдиного реєстру позичальників (інформацію окремо збирають Національний банк, Київський банківський союз та інші установи);
• високий ризик визнання кредитного договору недійсним через недосконалість законодавства, що дає змогу уникнути виконання зобов’язань щодо повернення кредитів і корупції в судах;
• відсутність на внутрішньому ринку довгострокових фінансових інструментів (депозити, облігації тощо), які є індикаторами ринкової ціни грошей; неусталена практика використання плаваючої процентної ставки;
• слабкий зв’язок рівня облікової ставки та ломбардної ставок НБУ із ситуацією на грошово-кредитному ринку.

На нашу думку, для розвитку іпотечного механізму в Україні необхідно терміново прийняти такі закони: “Про іпотеку”, “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”, “Про довірче управління майном”, “Про внесення змін до Цивільного кодексу України та інших законодавчих актів”. Ці закони мають (1) створити єдину систему обліку нерухомого майна, до якої ввійде інформація про стан майна, зміни права власності, балансову та ринкову ціни; (2) надати власнику іпотеки безумовне першочергове право на задоволення своїх вимог згідно з основним зобов’язанням за рахунок предмета іпотеки (зокрема в разі банкрутства іпотекодавця); (3) забезпечити прозору процедуру зміни права на заставлене майно під час визнання іпотекодавця неплатоспроможним; (4) усунути практику псевдозахисту прав незахищених верств населення; (5) зробити механізм застави землі прозорим та ефективним.

Дата

19 листопада 2002 року

Контактна особа

Андрій Блінов
Старший економіст, заступник директора
e-mail:
тел.: (044) 484-4403